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　最近、住宅購入を真剣に検討するようになって、住宅ローンの勉強をしています。少し検索するだけで、沢山のウェブサイトがヒットし、住宅ローン減税の効果まで考慮に入れて簡単な返済シミュレーションができる金融電卓サイトなどもあって、重宝しています。

　「インターネットと金融サービスの親和性が高い」というのはまさに真実で、住宅ローン金利や各種手数料、その他諸経費などの取引条件なども一発で比較できてしまう上、最も安い金利を提供しているのが、どのような会社なのかもすぐにわかってしまいます。審査の厳しさなどが不明ではありますが、リアル店舗を持たないモーゲージ専門会社の金利などを見ると、まさに「驚きの金利」が提示されています。特にこの会社の提供するフラット35の金利などを見ると、「35年間もの長期に渡って、この固定金利でそれなりの金額を借りられる個人など、世界中探してもそうそういないのではないか」と思ってしまいます。

　ただ、気になるのは、何人かのフィナンシャルプランナー（FP）のWEB上のアドバイスなどを読むと、まるで判を押したように、「なるべく余裕をもってまずは長期で借りておき、お金ができた時にこまめに繰上げ返済をしましょう」というコメントばかりが目につきます。この種のアドバイスを見かけるたびに私は首をかしげてしまいます。

　にわか勉強ではありますが、フラット35のような長期固定金利で住宅ローンを借りて住宅購入をする場合には、以下のようなメリット・デメリットがあるのではないでしょうか。

＜メリット＞
１． 現状では、長期間、かなり低い固定金利（現状はこれに住宅ローン減税がつく）で資金調達できる上、元利均等払いを選択すれば、月々の返済額が固定化でき、家計管理が行いやすくなる。
２． 住宅ローン返済期間は、団体生命保険の強制加入により、世帯主死亡時に遺族による無償での住宅取得が可能になるため、借家暮らしの場合に比べて扶養家族にかける生命保険の金額を抑制できる。
３． 国家財政悪化による将来の悪性インフレリスクを、ある程度ヘッジできる。
４． ローン返済後は、住宅が自己資産となる。

＜デメリット＞
１． 現状の変動金利に比べ、若干割高の固定金利を支払うことになり、返済が長期に渡るほど、利息相当分の返済額が大きくなる。
２． 長期間固定額の返済が続くため、失業や長期入院等により収入が途絶した場合に、返済不能リスクが高まる。このリスクは、住宅購入時のローン比率が高くなればなるほど顕著になる。
３． 借家であれば、蓄財できたであろう資産の運用収益をあきらめなくてはならない。

　前述したFPの方々の繰上げ返済のアドバイスは、デメリットの１、２をなるべく小さくすることを主目的になされているのだと思います。ただ、現状のような、歴史的に見ても、非常に低い固定金利での資金調達に成功したのなら、むしろ繰上げ返済などせず、メリット１、２、３、４を徹底的に活用するアドバイスをすべきなのではないでしょうか。つまりこういうアドバイスです。

　公務員、財務状態の良い企業にお勤めの皆様、夫婦共働きの皆様は、以下の方法によりフラット35の期限の利益をフル活用することをご検討下さい。
・20％程度の頭金が用意できれば、予算の範囲内でできるだけ立地の良い売却可能性の高い場所に不動産を購入しましょう。
・ フラット35でのローン申込みと約定返済を少なくとも10年は続け、住宅ローン減税の便益を最大限に活用しましょう。
・ 繰上げ返済が可能な原資は、インデックスファンドや債券で運用して、住宅ローン金利を上回る運用を目指しましょう。その際、半額ぐらいは外貨建債券での運用も検討しましょう。
・ 住宅ローン減税適用期間終了後、そのまま運用と返済を続けるか、運用資産と住宅ローンを相殺するか、その時々の家計の状況を鑑みながら、定期的に検討しましょう。

　上記アドバイスは、万人受けするものではないことは百も承知です。ただ、比較的若い世代で、与信能力が高い上位20%程度の住宅ローン利用者（特に住宅ローン減税の効果を最大限享受できるような所得税負担者）には有効なのではないかと思うのですが、いかがでしょうか。

　そういいながら、私の周りでも、夫婦共働きで優良上場企業に勤めながら、FPさんの言うようにボーナスのたびにせっせと繰上げ返済に励んでいる方が多いのですが・・・。